CUESTION SOBRE ANEJO EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

ANEJO EN PROPIEDAD HORIZONTAL:
Tras dividir una finca, que pertenece en pro indiviso a varios comuneros, en cuatro parcelas, con la correspondiente licencia municipal, se declara la obra nueva en una de ellas y, disolviendo la comunidad romana existente, se adjudican pisos a los comuneros, mediante la constitución del oportuno régimen de propiedad horizontal, de modo que a cada uno de tres de ellos se les señala como anejo una de las restantes parcelas no edificadas, resultantes de la división citada.

Parece indudable que no es posible afectar como anejo en un régimen de propiedad horizontal a uno de los elementos independientes una finca que se halla fuera de la parcela sobre la que se constituye el régimen, ya que la Propiedad Horizontal es comunidad especial sobre la parcela edificada, sin que quepa vincular dicho régimen a otra parcela por la vía expuesta. Otra cosa es que pudiera establecerse una vinculación ob rem entre piso y parcela. Sin embargo, esta posible solución, también resulta objetable dado que la señalada vinculación, ha de asentarse sobre alguna relación de tipo funcional entre las parcelas, sin que en el presente caso se acierte a adivinar cual sea ésta. Piénsese que a pesar de las amplias facultades del propietario para configurar su derecho, éste no puede hacer cualquier cosa, es indudable, en ese sentido, que la voluntad del propietario es incapaz de afectar, por ejemplo, su bicicleta con su piso, por carencia de esa justificación funcional, en definitiva, por carencia de una causa legítima que, junto con los demás elementos estructurales del derecho real, justifique la vinculación.

Por otro lado, dependiendo del modo en que se configurara dicha vinculación, pudiera caerse en una prohibición perpetua de enajenar, al vincularse la titularidad de la parcela a la del piso, sin que el propietario de dicha parcela pudiera disponer libremente, lo que a su vez, nos conduce al contrasentido de que el propietario de piso y parcela no podría alterar la configuración del derecho, dividirlo, etc.
El carácter problemático de la hipotética solución se acentúa si investigamos el régimen a que habría de someterse la desvinculación, pues abandonada ésta, como la naturaleza del derecho real constituido indica, al arbitrio del propietario del piso, significaría que gozaría éste de facultades de alterar el título constitutivo de la Propiedad Horizontal sin el concurso de los demás propietarios.

En suma, se ha elegido una figura inviable para un resultado, que tal vez, pudiera haberse conseguido sin necesidad de la división en parcelas mentada, mediante la constitución del régimen de propiedad horizontal sobre la total parcela y atribuyendo el uso de las porciones que en el caso aparecen como parcelas independientes, a cada uno de los pisos a los que se les dota de tan inviables anejos.

DEDUCCIÓN DE IVA SOPORTADO POR LAS

DEDUCCIÓN DE IVA SOPORTADO POR LAS
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS POR PARTE DE SUS
COPROPIETARIOS QUE A SU VEZ SEAN EMPRESARIOS O
PROFESIONALES:

La Sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, de 21 de abril de 2005,
reconoce la posibilidad que tienen los empresarios y profesionales, que a su vez son
copropietarios dentro del edificio en régimen de propiedad horizontal en donde desarrollan
su actividad, de deducirse la parte que pueda corresponderle (cuota de propiedad) del IVA
que soporta la comunidad por la adquisición de bienes y servicios efectuados por la misma.
La citada sentencia cambia el criterio que hasta esa fecha se venía manteniendo en el sentido
de no poderse deducir parte alguna de las cuotas de IVA soportadas por la comunidad, al no
reunir ésta, con carácter general, los requisitos establecidos por la norma del Impuesto sobre
el Valor Añadido, para que se le pueda atribuir la condición de empresario o profesional.
Para que los empresarios o profesionales miembros de la comunidad, puedan deducirse de la
parte de cuota de IVA que soporta la comunidad, tendrán que darse las siguientes
circunstancias:
- Tener la condición de empresario o profesional y como tales ser propietarios en la
comunidad que se trate.
- Que la comunidad no tenga la consideración de empresario o profesional.
Y estar en posesión de los siguientes documentos:
O bien factura, en cuyo original, y en cada uno de los ejemplares duplicados, se consigne,
en forma distinta y separada, la porción de base imponible y cuota repercutida a cada uno de
los destinatarios.
O bien duplicado de las facturas que se emitan a la comunidad, por la adquisición de los
bienes y servicios. Este duplicado deberá ser emitido por la empresa que preste los bienes o
servicios y copia de la escritura de propiedad, escritura de división horizontal, estatutos de la
comunidad que justifique la cuota de propiedad.

ELEMENTO COMUN EN PROPIEDAD HORIZONTAL: SUBSUELO.

ELEMENTO COMUN EN PROPIEDAD HORIZONTAL: SUBSUELO.

Una propiedad horizontal tiene como uno de los elementos independientes parte del solar. Ahora el propietario de esa parte de solar pretende hacer una excavación, y se plantea si el subsuelo que hay bajo esa parte de solar es privativo o común, y por tanto si es necesario consentimiento de la Junta de propietarios.

Conforme al art. 396 CC, los elementos comunes lo pueden ser por naturaleza, por haberlo establecido así el título, o residualmente por no haber sido configurados en el título como elementos privativos.

En el presente caso al constar en el título como elemento privativo el solar parece que el subsuelo tendrá también carácter privativo, ya que lo que está bajo un elemento privativo se considera privativo.

Esto último sucede con frecuencia en las casas adosadas que cuentan con jardín. Para ello será preciso describir el jardín como una parte más del elemento independiente, ya que si constara atribuido a la casa únicamente el uso del mismo se habría partido, en ese caso, de la previa consideración del mismo como elemento común.

NIF PROVISIONAL, TIEMPO DE SU UTILIZACIÓN POR UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

NIF PROVISIONAL, TIEMPO DE SU UTILIZACIÓN POR UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

Cuando una comunidad de propietarios este funcionando con un NIF provisional, la comunidad quedará obligada a la aportación de la documentación pendiente necesaria para la asignación del número de identificación fiscal definitivo tan pronto como disponga de toda ella.

Cumplida esta obligación, se asignará el número de identificación fiscal definitivo, para solicitarlo deberá presentarse la oportuna declaración censal, en la que se harán constar, en su caso, todas las modificaciones que se hayan producido respecto a los datos consignados en la declaración presentada para solicitar el número de identificación fiscal provisional que todavía no hayan sido comunicados a la Administración en anteriores declaraciones censales de modificación.

Importante: Cuando a la Comunidad de Propietarios se asigna un número de identificación fiscal provisional, la Administración tributaria puede requerirla la aportación de los documentos pendientes otorgando un plazo máximo de 10 dias para su presentación o para que justifiquen los motivos que la imposibiliten, con indicación en tal caso por la comunidad del plazo necesario para su aportación definitiva.

En consecuencia, mientras no se pueda obtener la documentación necesaria para conseguir el numero de identificación fiscal definitivo, y mientras no sea requerida para su aportación por la Administración Tributaria, podrá seguir utilizando el NIF para sus relaciones de naturaleza o con transcendencia tributaria.

¿QUÉ ES UN DOCUMENTO PUBLICO?

¿QUÉ ES UN DOCUMENTO PUBLICO?:

Aquel que reúne los requisitos exigidos al efecto por el articulo 1216 del Código Civil y el articulo 3 de la Ley Hipotecaria, con las excepciones que marca la LH
Son documentos públicos los autorizados por un Notario o empleado público competente, con las solemnidades requeridas por la Ley, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por la Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes en la forma que prescriban los reglamentos.

Las fotocopias no reúnen dichas condiciones aunque sean de documentos judiciales o de cualquier tipo de documentos.

Según lo anterior , como consideraríamos el Libro de Actas de una Comunidad.

ART. 3 LH
Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

ART .1216 CÓDIGO CIVIL
Son documentos públicos los autorizados por un Notario o empleado público competente, con las solemnidades requeridas por la ley.

NIF PROVISIONAL, TIEMPO DE SU UTILIZACIÓN POR UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

NIF PROVISIONAL, TIEMPO DE SU UTILIZACIÓN POR UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Cuando una comunidad de propietarios este funcionando con un NIF provisional, la comunidad quedará obligada a la aportación de la documentación pendiente necesaria para la asignación del número de identificación fiscal definitivo tan pronto como disponga de toda ella.

Cumplida esta obligación, se asignará el número de identificación fiscal definitivo, para solicitarlo deberá presentarse la oportuna declaración censal, en la que se harán constar, en su caso, todas las modificaciones que se hayan producido respecto a los datos consignados en la declaración presentada para solicitar el número de identificación fiscal provisional que todavía no hayan sido comunicados a la Administración en anteriores declaraciones censales de modificación.

Importante: Cuando a la Comunidad de Propietarios se asigna un número de identificación fiscal provisional, la Administración tributaria puede requerirla la aportación de los documentos pendientes otorgando un plazo máximo de 10 dias para su presentación o para que justifiquen los motivos que la imposibiliten, con indicación en tal caso por la comunidad del plazo necesario para su aportación definitiva.

En consecuencia, mientras no se pueda obtener la documentación necesaria para conseguir el numero de identificación fiscal definitivo, y mientras no sea requerida para su aportación por la Administración Tributaria, podrá seguir utilizando el NIF para sus relaciones de naturaleza o con transcendencia tributaria.

FACULTADES DEL PRESIDENTE:

FACULTADES DEL PRESIDENTE

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen.

Lo anterior deriva:

1º) de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios. Según declaró la Sentencia de 19 de noviembre de 1993 , la Ley de Propiedad Horizontal , precisamente para evitar cuestiones de legitimación y en aras de una tutela efectiva y de la aplicación eficiente del régimen comunitario con respecto a la propiedad singular y a la colectiva, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de las Comunidades de Propietarios, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad -SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio y 25 de septiembre de 1989

2º) Como recuerda la Sentencia de 16 de octubre de 1995 , con remisión al contenido de la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal , "el Presidente está investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses complejos de toda la Comunidad, no sólo en cuanto a lo que afecta a los elementos o intereses comunes, sino también de los propietarios en particular; siendo para ello suficiente aducir que, en el caso de la discutida proyección, de ese mandato representativo del Presidente, sobre intereses particulares, ha de tenerse en cuenta el principio general de que con ello está reportando unos indiscutibles beneficios a dichos comuneros, lo cual debe mantenerse, salvo que, en su caso, pudiera existir una oposición expresa o formal, para que, en su nombre no pudiese proyectarse la defensa de esos intereses asumidos por dicho Presidente, conforme a una reiterada línea jurisprudencial, entre ellas SS 3 de febrero de 1983, 23 de noviembre de 1984, 12 de febrero de 1986, 7 de diciembre de 1987 y 9 de febrero de 1987 , que avalan ese alcance total del mandato representativo del Presidente de la Comunidad en la Ley de Propiedad Horizontal ".

3º) Ha de reseñarse además la doctrina contenida, entre otras, en las Sentencias de 20 y 31 de diciembre de 1996 , en virtud de la cual "el Presidente no necesita la autorización de la Junta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio para la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley, o que exista, como puntualizan las Sentencias de 3 de marzo de 1995 y 16 de octubre de 1996 , una oposición expresa y formal". Existe por tanto, en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario -Sentencia 2 de diciembre de 1989

Venta de portería de la comunidad y su imputabilidad a cada propietario:

Se procedio a la venta de la porteria de la comunidad de propietarios. ¿Cuál es el calculo de la ganancia o perdida patrimonial imputable a cada propietario?



En cuanto las comunidades de propietarios reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal constituyen comunidades de bienes, para analizar el tratamiento tributario de la indemnización obtenida por una comunidad de propietarios se hace preciso acudir en primer lugar al artículo 10.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10), donde se determina que “las rentas correspondientes a las sociedades civiles, tengan o no personalidad jurídica, herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes, respectivamente, de acuerdo con lo establecido en la sección 2.ª del título VII de esta Ley”.
Dentro de esta sección 2ª, que regula el régimen de atribución de rentas, el artículo 89 dispone que las rentas atribuidas tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan, para cada uno de los socios, herederos, comuneros o partícipes.
El artículo 31.1 de la Ley del Impuesto define las ganancias y pérdidas patrimoniales como “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos”.
De acuerdo con esta configuración, la venta del inmueble dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe se calculará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 32: por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, que para las transmisiones onerosas vienen definidos en el artículo 33.
Al tratarse de la venta de un elemento común, la portería del edificio, cada propietario deberá calcular los valores de adquisición y de transmisión que proporcionalmente les correspondan, en función de los coeficientes de participación en la comunidad de propietarios, anteriores y posteriores a la segregación.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, los valores de transmisión y de adquisición para cada propietario serán los siguientes:
a) El valor de transmisión será el resultante de aplicar su coeficiente de participación en la comunidad, anterior a la segregación, sobre el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, una vez deducidos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por los transmitentes. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
b) El valor de adquisición será el resultado de aplicar el porcentaje que resulte de la diferencia entre los coeficientes de participación en la comunidad anterior y posterior a la segregación sobre la cantidad resultante de sumar el importe real satisfecho por la adquisición de la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los ellos. A esta cantidad se le añadirá el coste de las inversiones y mejoras que, en su caso, hubieran sido efectuadas en la portería con posterioridad a la adquisición de la vivienda. El valor de adquisición resultante se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización establecidos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año 2005.
La disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
De acuerdo con lo previsto en la citada disposición transitoria, aquellos propietarios que hubieran adquirido su vivienda antes del 31 de diciembre de 1994 podrán reducir la ganancia patrimonial obtenida mediante la aplicación del coeficiente del 11,11 por 100 por cada año que exceda de dos transcurrido entre la fecha de adquisición y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso, quedando no sujetas cuando este periodo de permanencia sea superior a 10 años.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

CONJUNTOS INMOBILIARIOS:


Constitución. La constitución de un conjunto urbanístico es un acto urbanístico es un acto de riguroso dominio que requiere unanimidad de los titulares de las fincas.


Conforme al art 24 y 5 de la Ley de PH, se exige para la constitución de un Conjunto Urbanístico como Propiedad Horizontal única, exige el consentimiento unánime de todos los propietarios de las parcelas que lo integran, ya que cada uno de ellos va a tener una cuota indivisible con su vivienda en los demás elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.

Dada la aplicación necesaria de los arts 5 y 24 de la LPH, es un acto de riguroso dominio, exigiendo la Ley que el régimen de la Propiedad Horizontal Única lo establezca el propietario del inmueble o todos los titulares de los componentes que lo integran. En definitiva, pese a que se pueda entender que estamos ante una Comunidad Ordinaria, no se puede aceptar que su constitución suponga un mero acto de administración, sino que al ser de riguroso dominio, deben concurrir y aceptar su constitución todos los titulares de los diversos elementos que integran la Comunidad.



Diferencias entre propiedad horizontal (siendo preciso que las nuevas fincas creadas no sean absolutamente independientes), que no requiere licencia, y Conjunto urbanístico, que sí la exige.



Propiedad horizontal con asignación de uso privativo de parte de terreno. Innecesariedad de licencia. Diferencias entre Complejos Inmobiliarios Privados y Propiedad Horizontal tumbada.

- El elemento definitorio de la propiedad horizontal es que el suelo de toda la finca, y el vuelo, es común, y por ello se mantiene la unidad de la finca.

- Diferencia entre dos supuestos (en ambos casos se les suele dar el nombre de “división horizontal tumbada”):

1) Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 de la LPH). Están integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), pero que sólo tienen en común los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados “ob rem”. Considera por ello que la constitución de ese régimen es una parcelación y les sería de aplicación la ley citada.

2) La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente. Tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el vuelo y la unidad de la finca, como en el caso de las viviendas adosadas. No se altera esta calificación porque el uso del terreno se atribuya a las diferentes viviendas. No se necesita de licencia, pues además la ley no puede limitar el derecho del propietario a explotar como unidades independientes las dos construcciones existentes perfectamente legales.


Propiedad horizontal. Diferencias con los Conjuntos inmobiliarios.


- Diferencia entre dos supuestos (en ambos casos se les suele dar el nombre de “división horizontal tumbada”):

1) Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 de la LPH). Están integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), pero que sólo tienen en común los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados “ob rem”. Considera por ello que la constitución de ese régimen es una parcelación y les sería de aplicación la ley citada.

2) La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente. Tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el vuelo y la unidad de la finca, como en el caso de las viviendas adosadas. No se altera esta calificación porque el uso del terreno se atribuya a las diferentes viviendas..

El art 24 de la Ley de P Horizontal, art 24, exige para considerar un complejo inmobiliario, el estar integrado por dos o más viviendas o parcelas independientes, y participar los titulares de los inmuebles, viviendas o locales que se encuentren divididos horizontalmente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
El art 24 exige dos o más edificaciones independientes, no que tengan que ser fincas registrales independientes, bastando una autonomía funcional. Y si no hay nada accesorio a la propiedad sobre lo que establecer una copropiedad, tampoco el art 24 exige que los caminos o instalaciones tengan que ser fincas independientes, sólo exige participar en una copropiedad indivisible sobre tales elementos.
El art 24 de la LPH al regular la figura del complejo inmobiliario, se está refiriendo a diversos supuestos, ya conocidos, que se apartan de la P Horizontal clásica; tal es el caso de propiedades horizontales complejas, centros comerciales, conjuntos edificatorios en hilera, viviendas pareadas etc..Sólo exige dos rasgos definitorios:

1.- existencia de pluralidad de edificaciones o de parcelas con destino a viviendas o locales independientes entre sí, (elementos privativos)
2.- existencia de una copropiedad de esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos comunes)
3.- y otro más, que todo ello sea un conjunto organizado.
En tal sentido el art 24 prevé dos esquemas, la comunidad de propietarios única o la agrupación de comunidades de propietarios, pero reconoce además la posibilidad de otros supuestos. En definitiva dicho art admite la aplicación del sistema de la propiedad horizontal, a las realidades edificatorias distintas del edificio clásico.

. La posibilidad de que a través de esta figura se quiera encubrir el supuesto de las P Horizontales que suponen verdaderas parcelaciones encubiertas, y para las que sería necesaria la licencia de parcelación (como es el caso de las asignaciones de uso de terreno individualizado, en el caso de la Ley Andaluza, aunque se mantenga formalmente la unidad del solar). Pero es que además en Cataluña (y de nuevo se nos lleva a la legislación autonómica) el Dto 287/2003 trata conjuntamente las situaciones de P Horizontal y complejo inmobiliario.

Lo único que exige para el complejo es: una pluralidad de edificaciones o parcelas con destino a viviendas o locales independientes entre sí (elementos privativos), una copropiedad de tales elementos privativos sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos comunes) y una cierta organización única.