CUESTION SOBRE ANEJO EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

ANEJO EN PROPIEDAD HORIZONTAL:
Tras dividir una finca, que pertenece en pro indiviso a varios comuneros, en cuatro parcelas, con la correspondiente licencia municipal, se declara la obra nueva en una de ellas y, disolviendo la comunidad romana existente, se adjudican pisos a los comuneros, mediante la constitución del oportuno régimen de propiedad horizontal, de modo que a cada uno de tres de ellos se les señala como anejo una de las restantes parcelas no edificadas, resultantes de la división citada.

Parece indudable que no es posible afectar como anejo en un régimen de propiedad horizontal a uno de los elementos independientes una finca que se halla fuera de la parcela sobre la que se constituye el régimen, ya que la Propiedad Horizontal es comunidad especial sobre la parcela edificada, sin que quepa vincular dicho régimen a otra parcela por la vía expuesta. Otra cosa es que pudiera establecerse una vinculación ob rem entre piso y parcela. Sin embargo, esta posible solución, también resulta objetable dado que la señalada vinculación, ha de asentarse sobre alguna relación de tipo funcional entre las parcelas, sin que en el presente caso se acierte a adivinar cual sea ésta. Piénsese que a pesar de las amplias facultades del propietario para configurar su derecho, éste no puede hacer cualquier cosa, es indudable, en ese sentido, que la voluntad del propietario es incapaz de afectar, por ejemplo, su bicicleta con su piso, por carencia de esa justificación funcional, en definitiva, por carencia de una causa legítima que, junto con los demás elementos estructurales del derecho real, justifique la vinculación.

Por otro lado, dependiendo del modo en que se configurara dicha vinculación, pudiera caerse en una prohibición perpetua de enajenar, al vincularse la titularidad de la parcela a la del piso, sin que el propietario de dicha parcela pudiera disponer libremente, lo que a su vez, nos conduce al contrasentido de que el propietario de piso y parcela no podría alterar la configuración del derecho, dividirlo, etc.
El carácter problemático de la hipotética solución se acentúa si investigamos el régimen a que habría de someterse la desvinculación, pues abandonada ésta, como la naturaleza del derecho real constituido indica, al arbitrio del propietario del piso, significaría que gozaría éste de facultades de alterar el título constitutivo de la Propiedad Horizontal sin el concurso de los demás propietarios.

En suma, se ha elegido una figura inviable para un resultado, que tal vez, pudiera haberse conseguido sin necesidad de la división en parcelas mentada, mediante la constitución del régimen de propiedad horizontal sobre la total parcela y atribuyendo el uso de las porciones que en el caso aparecen como parcelas independientes, a cada uno de los pisos a los que se les dota de tan inviables anejos.

CUESTIÓN SOBRE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL:

VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL. Se trata del caso en el que un local de negocio de una propiedad horizontal se vende como vivienda. Se plantea la cuestión de si es preciso el visado administrativo del contrato conforme a la legislación de viviendas de protección oficial.

Se señala por una parte de los presentes, que el local por el mero hecho de hallarse en un edificio sujeto al régimen de protección oficial también se halla sujeto a ese régimen. En el mismo sentido se afirma que todas las viviendas de un mismo edificio deben de ser de protección oficial, ya que en una misma construcción no puede haber viviendas libres y de protección oficial. Ahora bien, respecto de esto último, debe tenerse presente que la posibilidad de descalificar alguna vivienda abre la posibilidad a la convivencia en el mismo edificio de viviendas sujetas a regímenes diversos.
Por otra parte, conforme al art. 2 del Reglamento de 24 de julio de 1968 y del Texto Refundido de 12 de noviembre de 1976, la protección de la Ley alcanzará a los locales de negocio, edificaciones y servicios complementarios, terrenos y obras de urbanización, por su parte, el art. 27 de la citada ley señala que la venta y alquiler de los locales sujetos al régimen de protección oficial será libre. A su vez el Real Decreto de 10 de noviembre de 1978 sujeta a los locales de negocio al régimen de protección oficial siempre que reúnan determinadas condiciones.
Así, en su art. 2 se establece que “la protección oficial, en las condiciones que para cada caso se establecen a continuación, se extenderá también: A) A los locales de negocio situados en los inmuebles destinados a vivienda, siempre que su superficie útil no exceda del 30 por 100 de la superficie útil total. Estos locales de negocio habrán de situarse en plantas completas y distintas de las que se destinen a viviendas.”
Por tanto, para determinar si el local de negocio se halla sujeto o no al régimen de protección oficial habrá de atenderse a la calificación definitiva del edificio. Por otro lado, si bien parece posible que en el mismo edificio existan viviendas libres y protegidas, no se puede decir lo mismo respecto de los locales, los cuales habrán de situarse en plantas completas.
Por otra parte se señala que alterar la calificación de los locales de negocio a vivienda libre podría implicar un fraude a la Administración, que se vería perjudicada por las ayudas percibidas por promotor y propietarios. Por ello, si de la calificación definitiva resulta que el local se halla sujeto al régimen de protección será precisa la correspondiente descalificación con la consecuente devolución de las ayudas, para que el local pueda ser considerado como vivienda libre. Ahora bien, dada la exigencia de que los locales se sitúen en plantas completas para difícil que pueda obtenerse dicha descalificación.