“La LPH no admite en precepto alguno que se pueden hacer constar las observaciones de comuneros”:

“La LPH no admite en precepto alguno que se pueden hacer constar las observaciones de comuneros”:
¿Se debe incluir en el acta de la junta de propietarios respecto a lo que se ha acordado en la misma y si pueden incluirse , o debe hacerse, las observaciones varias que en muchos casos los comuneros exigen al administrador de fincas que se hagan constar.?
lo que se debe incluir en el acta son los acuerdos adoptados con indicación de los que hubieren votado a favor y en contra, obviando la exigencia de que fuere relevante para la validez del acuerdo, así como las cuotas de participación,de la relación de personas que han asistido a la misma personalmente o por representación y la indicación de la cuota total de presencia), lo que es fundamental para conocer la aprobación, o no, de los puntos incluidos en el orden del día en cuanto a los supuestos que requieren de “quórum” específico Pero respecto a la inclusión de los que votan en contra entendemos que es preciso que así se haga siempre, y ello aunque no se pueda calificar como “relevante para la validez del acuerdo”, según el art. 19.2 LPH, para que se pueda formalizar la impugnación del acuerdo, lo reconoce a los propietarios que han votado en contra suprimiendo la referencia que consta en el art. 18 LPH de que la legitimación depende de q , expresión no exenta de polémica a la hora de interpretarla al no conocerse con exactitud si se quería indicar que se exigía votar en contra del acuerdo y, además, añadir alguna referencia activa de oposición con menciones expresas en el acta
La sentencias como la de la Audiencia Provincial de Alicante , Sec. 5.ª, 3-7-2003:
“Carece el actor de legitimación activa porque, según exige el artículo 18.2 LPH, para que un propietario que hubiera asistido a la Junta, personalmente o por representación, pueda impugnar los acuerdos allí adoptados se exige que haya mostrado de alguna manera su oposición durante la celebración de la referida Junta. En consecuencia, debe de confirmarse la desestimación de la pretensión relativa a la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados por falta de legitimación activa. Al no constar la oposición del actor a la aprobación de los acuerdos adoptados en la Junta, la posterior imputación de distintas irregularidades en la convocatoria, en la celebración de la Junta y en el acta donde se reflejan los acuerdos para solicitar la nulidad de los mismos constituye un comportamiento contrario a la buena fe (artículo 7.1 del Código civil). El actor actúa en contra de sus actos anteriores al impugnar unos acuerdos por motivos formales cuando con anterioridad no se opuso a su aprobación.”

Por todo ello, esta referencia al voto negativo como presupuesto que le legitima al comunero para poder impugnar solo puede verificarse en virtud de la constancia en el acta de que un comunero que asistió a la junta votó en contra, ya que estuvo presente en la misma, y si desea impugnar debe acreditar que votó en contra, habida cuenta que en caso contrario no está legitimado para impugnar los acuerdos. Además, en caso de impugnarlos y no poder acreditar el comunero que votó en contra, la comunidad podría contestar la demanda impugnando la legitimación de este para poder plantear la acción de impugnación.
Por ello, las únicas observaciones de los comuneros que deberían constar en el acta serían las dirigidas a cubrir la obligación de quien vota en contra de la aprobación del acuerdo y sin exigirse ninguna mención adicional más que el voto negativo, ya que la interpretación que debemos darle al art. 18 LPH es que la fórmula de salvar el voto podría exigir – y así lo hacen algunas Audiencias- que de alguna manera pudiera explicar el comunero, – y su constancia en acta por qué vota en sentido negativo, por lo que esta observación sí que debe formar parte integrante del acta, habida cuenta que ello es lo que le legitima luego para verificar la impugnación del acuerdo
Pero lo que suele dar lugar a mayores problemas son las peticiones de comuneros que, aparte de la obligatoria constancia de los votos negativos para la finalidad procesal antes indicada, solicitan al administrador de fincas que hagan constar en el acta determinadas observaciones que ellos entienden que son importantes:
En primer lugar, la LPH no admiten en precepto alguno que se pueden hacer constar las observaciones de comuneros. Hay que hacer referencia a los acuerdos nada más, por lo que hay que negarse a incluir una carta u opinión al margen del contenido propio, ya que no es parte del acta. El propietario, lo que podría hacer es interesar que ese punto se trate en una junta y solicitarlo por escrito del presidente para que se incluya en el orden del día. En efecto, hay comuneros que solicitan que se incluyan como anexo al acta cartas que ellos dirigen a la junta rectora u observaciones a los acuerdos, o peticiones de que se traten en ese momento determinados puntos en el orden del día. A este respecto hay que recordar que estas cuestiones no se deben incluir en el acta en modo alguno, ya que no existe cobertura legal que habilite su inclusión. Pero es que lo más importante es que no tiene repercusión positiva alguna, ni para el comunero ni para la comunidad, que tales observaciones, cartas o escritos consten en el acta, ya que para nada sirve y la virtualidad de su aportación tendría que tener efectos jurídicos en algún sentido para que fuera viable su aportación al acta.
Cierto, por otro lado, que en algunas ocasiones debe ser la psicología del administrador de fincas la que determine el cauce más apropiado que debe adoptarse en cada caso, ya que aunque no exista cobertura legal para la inclusión en el acta de escritos, observaciones o cartas, es verdad que en algunos casos resulta más cómodo para el administrador de fincas su adición que su exclusión. Sin embargo, esta vía acaba determinando que sean los propietarios los que disciplinan el régimen de propiedad horizontal si se opta por el camino de la comodidad frente al de la legalidad.
Sabido es que la redacción del acta es una de las actividades con mayor trascendencia en el trabajo diario de los administradores de fincas y no puede acabar convirtiéndose este documento en un cúmulo de observaciones, cartas o escritos que para nada sirven; incluso, a la hora de enviar el acta a los ausentes deberán hacerse copias de las cartas o escritos que se desean hacer constar como anexo al acta, lo que es inviable.
Respecto a la constancia de quejas de comuneros que suelen ser habituales para que se incluya en acta las que refieren por que no se traten determinados temas que no estaban previstos en el orden del día debe recordarse a estos comuneros que ello no es posible.

ESCUELA DE ADMINISTRADORES:

ESCUELA DE ADMINISTRADORES

CONCEPTOS DE:

-SUPERFICIE UTIL

-SUPERFICIE CONSTRUIDA



La superficie construida, llamémosla total, incluye la superficie privativa y la parte proporcional de la superficie construida de los elementos comunes (pasillos, portal, escaleras, etc..), es un concepto económico que se define en el Reglamento de VPO de 1968 para dicho tipo de viviendas (a fin de fijar el precio máximo), pero que ha quedado sin aplicación pues la ley de VPO de 1978 se inclina por el concepto de superficie útil, que también es un concepto económico aplicable a las VPO.

La superficie útil no tiene una definición unívoca, pero normalmente se entiende que es la superficie cerrada privativa interior, descontada la parte no aprovechable como paredes, tabiques, columnas, etc. y sumándole un cincuenta por ciento de la superficie abierta, -con un tope del 10% de la cerrada, en las de VPO-. En los garajes, la superficie útil de los mismos, que resulta de las cédulas de calificación, incluye no sólo la plaza de garaje propiamente dicha, sino que también incluye la parte proporcional de la zona de rodadura, hasta un máximo de 25 metros.

NIF PROVISIONAL, TIEMPO DE SU UTILIZACIÓN POR UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

NIF PROVISIONAL, TIEMPO DE SU UTILIZACIÓN POR UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Cuando una comunidad de propietarios este funcionando con un NIF provisional, la comunidad quedará obligada a la aportación de la documentación pendiente necesaria para la asignación del número de identificación fiscal definitivo tan pronto como disponga de toda ella.

Cumplida esta obligación, se asignará el número de identificación fiscal definitivo, para solicitarlo deberá presentarse la oportuna declaración censal, en la que se harán constar, en su caso, todas las modificaciones que se hayan producido respecto a los datos consignados en la declaración presentada para solicitar el número de identificación fiscal provisional que todavía no hayan sido comunicados a la Administración en anteriores declaraciones censales de modificación.

Importante: Cuando a la Comunidad de Propietarios se asigna un número de identificación fiscal provisional, la Administración tributaria puede requerirla la aportación de los documentos pendientes otorgando un plazo máximo de 10 dias para su presentación o para que justifiquen los motivos que la imposibiliten, con indicación en tal caso por la comunidad del plazo necesario para su aportación definitiva.

En consecuencia, mientras no se pueda obtener la documentación necesaria para conseguir el numero de identificación fiscal definitivo, y mientras no sea requerida para su aportación por la Administración Tributaria, podrá seguir utilizando el NIF para sus relaciones de naturaleza o con transcendencia tributaria.

FACULTADES DEL PRESIDENTE:

FACULTADES DEL PRESIDENTE

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen.

Lo anterior deriva:

1º) de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios. Según declaró la Sentencia de 19 de noviembre de 1993 , la Ley de Propiedad Horizontal , precisamente para evitar cuestiones de legitimación y en aras de una tutela efectiva y de la aplicación eficiente del régimen comunitario con respecto a la propiedad singular y a la colectiva, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de las Comunidades de Propietarios, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad -SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio y 25 de septiembre de 1989

2º) Como recuerda la Sentencia de 16 de octubre de 1995 , con remisión al contenido de la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal , "el Presidente está investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses complejos de toda la Comunidad, no sólo en cuanto a lo que afecta a los elementos o intereses comunes, sino también de los propietarios en particular; siendo para ello suficiente aducir que, en el caso de la discutida proyección, de ese mandato representativo del Presidente, sobre intereses particulares, ha de tenerse en cuenta el principio general de que con ello está reportando unos indiscutibles beneficios a dichos comuneros, lo cual debe mantenerse, salvo que, en su caso, pudiera existir una oposición expresa o formal, para que, en su nombre no pudiese proyectarse la defensa de esos intereses asumidos por dicho Presidente, conforme a una reiterada línea jurisprudencial, entre ellas SS 3 de febrero de 1983, 23 de noviembre de 1984, 12 de febrero de 1986, 7 de diciembre de 1987 y 9 de febrero de 1987 , que avalan ese alcance total del mandato representativo del Presidente de la Comunidad en la Ley de Propiedad Horizontal ".

3º) Ha de reseñarse además la doctrina contenida, entre otras, en las Sentencias de 20 y 31 de diciembre de 1996 , en virtud de la cual "el Presidente no necesita la autorización de la Junta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio para la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley, o que exista, como puntualizan las Sentencias de 3 de marzo de 1995 y 16 de octubre de 1996 , una oposición expresa y formal". Existe por tanto, en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario -Sentencia 2 de diciembre de 1989

Consulta sobre I.V.A.:

Comunidad de propietarios de un polígono industrial que presta servicios diversos a favor de sus comuneros tales como: reparación, conservación y limpieza de las infraestructuras comunes y los de vigilancia del polígono. No consta que la citada entidad tenga la condición de Entidad Urbanística Colaboradora.


- ¿Si tiene la consideración de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido”?.
- ¿Sujeción de los servicios que presta?


1. El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992 de 28 de Diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, (Boletín Oficial del Estado de 29 de Diciembre), establece que "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen".


A estos efectos, el artículo 5, apartado uno de la citada Ley dispone que se reputarán empresarios o profesionales las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado dos del mismo artículo, según el cuál son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.


La aplicación de ambos preceptos al funcionamiento de las comunidades de propietarios ha sido analizado por extenso por este Centro Directivo.


En particular, en la contestación vinculante de 21-09-2005, Nº V1848-05 se manifestó que las operaciones que realizaba una mancomunidad de propietarios de un centro comercial consistentes en el reparto de los gastos comunes de la propiedad derivados de los servicios de limpieza, vigilancia y mantenimiento, entre otros, y en la organización de la publicidad y promoción de dicho centro comercial, estaban sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido y no exentas del mismo, debiendo la citada mancomunidad repercutir el Impuesto a los comuneros, y realizar la liquidación e ingreso del mismo en las correspondientes declaraciones-liquidaciones.


Del texto de la consulta se deduce que la comunidad de propietarios consultante realiza una actividad empresarial a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido ya que, según dicho escrito, ordena factores productivos contratando la realización de diversas operaciones para poder realizar las prestaciones de servicios objeto de consulta.


Por tanto, los servicios, realizados en el marco de su actividad empresarial por la comunidad de propietarios consultante para sus comuneros copropietarios, consistentes en la reparación, conservación y limpieza de las infraestructuras comunes y los de vigilancia del polígono, están sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido debiendo la citada comunidad de propietarios repercutir dicho tributo a sus comuneros.