CUESTION SOBRE ANEJO EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

ANEJO EN PROPIEDAD HORIZONTAL:
Tras dividir una finca, que pertenece en pro indiviso a varios comuneros, en cuatro parcelas, con la correspondiente licencia municipal, se declara la obra nueva en una de ellas y, disolviendo la comunidad romana existente, se adjudican pisos a los comuneros, mediante la constitución del oportuno régimen de propiedad horizontal, de modo que a cada uno de tres de ellos se les señala como anejo una de las restantes parcelas no edificadas, resultantes de la división citada.

Parece indudable que no es posible afectar como anejo en un régimen de propiedad horizontal a uno de los elementos independientes una finca que se halla fuera de la parcela sobre la que se constituye el régimen, ya que la Propiedad Horizontal es comunidad especial sobre la parcela edificada, sin que quepa vincular dicho régimen a otra parcela por la vía expuesta. Otra cosa es que pudiera establecerse una vinculación ob rem entre piso y parcela. Sin embargo, esta posible solución, también resulta objetable dado que la señalada vinculación, ha de asentarse sobre alguna relación de tipo funcional entre las parcelas, sin que en el presente caso se acierte a adivinar cual sea ésta. Piénsese que a pesar de las amplias facultades del propietario para configurar su derecho, éste no puede hacer cualquier cosa, es indudable, en ese sentido, que la voluntad del propietario es incapaz de afectar, por ejemplo, su bicicleta con su piso, por carencia de esa justificación funcional, en definitiva, por carencia de una causa legítima que, junto con los demás elementos estructurales del derecho real, justifique la vinculación.

Por otro lado, dependiendo del modo en que se configurara dicha vinculación, pudiera caerse en una prohibición perpetua de enajenar, al vincularse la titularidad de la parcela a la del piso, sin que el propietario de dicha parcela pudiera disponer libremente, lo que a su vez, nos conduce al contrasentido de que el propietario de piso y parcela no podría alterar la configuración del derecho, dividirlo, etc.
El carácter problemático de la hipotética solución se acentúa si investigamos el régimen a que habría de someterse la desvinculación, pues abandonada ésta, como la naturaleza del derecho real constituido indica, al arbitrio del propietario del piso, significaría que gozaría éste de facultades de alterar el título constitutivo de la Propiedad Horizontal sin el concurso de los demás propietarios.

En suma, se ha elegido una figura inviable para un resultado, que tal vez, pudiera haberse conseguido sin necesidad de la división en parcelas mentada, mediante la constitución del régimen de propiedad horizontal sobre la total parcela y atribuyendo el uso de las porciones que en el caso aparecen como parcelas independientes, a cada uno de los pisos a los que se les dota de tan inviables anejos.

CUESTIÓN SOBRE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL:

VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL. Se trata del caso en el que un local de negocio de una propiedad horizontal se vende como vivienda. Se plantea la cuestión de si es preciso el visado administrativo del contrato conforme a la legislación de viviendas de protección oficial.

Se señala por una parte de los presentes, que el local por el mero hecho de hallarse en un edificio sujeto al régimen de protección oficial también se halla sujeto a ese régimen. En el mismo sentido se afirma que todas las viviendas de un mismo edificio deben de ser de protección oficial, ya que en una misma construcción no puede haber viviendas libres y de protección oficial. Ahora bien, respecto de esto último, debe tenerse presente que la posibilidad de descalificar alguna vivienda abre la posibilidad a la convivencia en el mismo edificio de viviendas sujetas a regímenes diversos.
Por otra parte, conforme al art. 2 del Reglamento de 24 de julio de 1968 y del Texto Refundido de 12 de noviembre de 1976, la protección de la Ley alcanzará a los locales de negocio, edificaciones y servicios complementarios, terrenos y obras de urbanización, por su parte, el art. 27 de la citada ley señala que la venta y alquiler de los locales sujetos al régimen de protección oficial será libre. A su vez el Real Decreto de 10 de noviembre de 1978 sujeta a los locales de negocio al régimen de protección oficial siempre que reúnan determinadas condiciones.
Así, en su art. 2 se establece que “la protección oficial, en las condiciones que para cada caso se establecen a continuación, se extenderá también: A) A los locales de negocio situados en los inmuebles destinados a vivienda, siempre que su superficie útil no exceda del 30 por 100 de la superficie útil total. Estos locales de negocio habrán de situarse en plantas completas y distintas de las que se destinen a viviendas.”
Por tanto, para determinar si el local de negocio se halla sujeto o no al régimen de protección oficial habrá de atenderse a la calificación definitiva del edificio. Por otro lado, si bien parece posible que en el mismo edificio existan viviendas libres y protegidas, no se puede decir lo mismo respecto de los locales, los cuales habrán de situarse en plantas completas.
Por otra parte se señala que alterar la calificación de los locales de negocio a vivienda libre podría implicar un fraude a la Administración, que se vería perjudicada por las ayudas percibidas por promotor y propietarios. Por ello, si de la calificación definitiva resulta que el local se halla sujeto al régimen de protección será precisa la correspondiente descalificación con la consecuente devolución de las ayudas, para que el local pueda ser considerado como vivienda libre. Ahora bien, dada la exigencia de que los locales se sitúen en plantas completas para difícil que pueda obtenerse dicha descalificación.

¿Tipo impositivo aplicable a las operaciones de instalación citadas para la comunidad de propietarios de un edificio de viviendas en uso?:

Comunidad de propietarios de un edificio de viviendas que ha contratado con una entidad mercantil la instalación de una planta solar térmica para la producción de agua caliente sanitaria que actualmente se realiza mediante una caldera de gasóleo
¿Tipo impositivo aplicable a las operaciones de instalación citadas para la comunidad de propietarios de un edificio de viviendas en uso?

.- El artículo 90, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), establece que el citado tributo se exigirá al tipo impositivo del 16 por ciento, salvo lo previsto en el artículo 91 siguiente.

2.- El artículo 91, apartado uno. 2, número 15º de la Ley 37/1992, establece que se aplicará el tipo impositivo del 7 por ciento a las ejecuciones de obras de albañilería realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.

b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 20 por ciento de la base imponible de la operación.

El artículo 12 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (Boletín Oficial del Estado de 18 de diciembre), establece lo siguiente:

"1. Las normas tributarias se interpretarán con arreglo a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 3 del Código Civil.

2. En tanto no se definan por la normativa tributaria, los términos empleados en sus normas se entenderán conforme a su sentido jurídico, técnico o usual, según proceda".

Según dispone el artículo 3º del Código Civil, "las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas".

No existiendo una definición de “albañilería” en el ordenamiento tributario, procede considerar, a los efectos de la aplicación del tipo reducido en el Impuesto sobre el Valor Añadido, la definición dada por el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, según el cual, albañilería “es el arte de construir edificios u obras en que se empleen, según los casos, ladrillo, piedra, cal, arena, yeso u otros materiales semejantes”.

Esta Dirección General estima que, a efectos de lo dispuesto en el artículo 91.uno.2.15º de la Ley 37/1992, deben considerarse “materiales aportados” por el empresario o profesional que ejecuta las obras de albañilería realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales semejantes a que se refiere la citada definición de albañilería contenida en el Diccionario de la Real Academia Española de la Lengua. Además el coste de dichos materiales no debe exceder del 20 por ciento de la base imponible de la operación. Si supera dicho importe no se aplicará el tipo del 7 por 100.

Por tanto, sólo se aplicará el tipo impositivo del 7 por ciento previsto en el artículo 91.uno.2.15º de la Ley 37/1992 a aquellas ejecuciones de obra de albañilería, en los términos definidos anteriormente, que se realicen en las condiciones indicadas por el citado precepto, tengan por destinatario a quien utiliza la vivienda para su uso particular o a una comunidad de propietarios de viviendas o mayoritariamente de viviendas.

Las operaciones en las que no concurra lo expuesto anteriormente como es el caso de las ejecuciones de obra de electricidad, gas, fontanería, calefacción, pintura, soldadura y carpintería, informes técnicos, realizadas en la vivienda ya terminada, tributarán al tipo impositivo del 16 por ciento.

Por otra parte, en relación con la aplicación del tipo impositivo reducido a las obras de albañilería resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 26 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, aprobado por el Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre (Boletín Oficial del Estado del 31) en la nueva redacción dada a dicho precepto, por el artículo primero, 3 del Real Decreto 3422/2000, de 15 de diciembre (Boletín Oficial del Estado del 16) que dispone que las circunstancias de que el destinatario no actúa como empresario o profesional, utiliza la vivienda para uso particular y que la construcción o rehabilitación de la vivienda haya concluido al menos dos años antes del inicio de las obras, podrán acreditarse mediante una declaración escrita firmada por el destinatario de las obras dirigida al sujeto pasivo, en la que aquél haga constar, bajo su responsabilidad, las circunstancias indicadas anteriormente.

En relación con lo anterior, el artículo 79, apartado dos de la Ley 37/1992 dispone que “cuando en una misma operación y por precio único se entreguen bienes o se presten servicios de diversa naturaleza, incluso en los supuestos de transmisión de la totalidad o parte de un patrimonio empresarial, la base imponible correspondiente a cada uno de ellos se determinará en proporción al valor de mercado de los bienes entregados o de los servicios prestados.”

Es decir, que cuando por un precio único se realicen distintos servicios que tributan a distintos tipos impositivos, como puede ser el caso, la base imponible correspondiente a cada servicio se determinará repartiendo el precio único cobrado, entre los distintos servicios, en proporción al valor de mercado de cada de uno de ellos, y aplicando el tipo impositivo correspondiente.

3.- En consecuencia, la instalación de la planta de energía solar térmica tributará al tipo impositivo del 16 por ciento ya que la obra se ejecuta en un edificio destinado principalmente a viviendas, pero después de ultimada su construcción y sin que dicha instalación se realice en el marco de una obra de rehabilitación.


No obstante, en el caso de que la instalación de dicha planta de energía solar térmica lleve aparejada la ejecución de obras de albañilería, podrá aplicarse al importe de dichas obras de albañilería el tipo impositivo del 7 por ciento cuando cumplan los requisitos señalados en el artículo 91, apartado uno.2, numero 15º de la Ley del Impuesto.

¿Deducción de las cuotas del IVA soportado por la obra de la actividad de arrendamiento de los andamios para colocar publicidad?

Una Comunidad de propietarios tiene previsto realizar obras de arreglo de la fachada del edificio y para sufragar este gasto, ha cedido en arrendamiento a una empresa, mediante contraprestación, los andamios para colocar publicidad mediante pancartas.

Los costes de montaje, permanencia y tasas de andamios que permiten la explotación de publicidad los abona la Comunidad de propietarios
¿Deducción de las cuotas del IVA soportado por la obra de la actividad de arrendamiento de los andamios para colocar publicidad?

El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992 de 28 de Diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, (Boletín Oficial del Estado de 29 de Diciembre), establece que "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen".

A estos efectos, el artículo 5, apartado uno de la citada Ley dispone que se reputarán empresarios o profesionales las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado dos del mismo artículo, según el cuál son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

La comunidad de propietarios no actúa como empresario o profesional respecto de la realización de unas obras de arreglo de la fachada de su edificio, sino que actúa como un consumidor final.

Por el contrario, la cesión de la fachada del edificio con el fin de colocar anuncios publicitarios y obtener ingresos continuados tiene la consideración de prestación de servicios sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.

2.- De conformidad con lo dispuesto por el artículo 92 de la Ley mencionada, los sujetos pasivos podrán deducir de las cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido devengadas por las operaciones gravadas que realicen, las que hayan soportado por las adquisiciones de bienes o servicios que se utilicen en la realización de las operaciones que, según establece el artículo 94 de la Ley, originan el derecho a la deducción, entre las que se encuentran las entregas de bienes y prestaciones de servicios sujetas al Impuesto y no exentas del mismo.

3.- En consecuencia de lo anterior,

Las operaciones que realiza la comunidad de propietarios a que se refiere la presente consulta, consistentes en la cesión de los andamios para colocar publicidad mediante contraprestación, están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido y no exentas del mismo, debiendo la citada comunidad repercutir el Impuesto, y realizar la liquidación e ingreso del mismo en las correspondientes declaraciones-liquidaciones, en las que asimismo podrá deducir el Impuesto que haya soportado por las adquisiciones de bienes o servicios destinados a ésta actividad.

A tal efecto, no serán deducibles las cuotas soportadas por la realización de las obras de arreglo de la fachada, al no estar relacionadas con la actividad empresarial o profesional realizada por la Comunidad de Propietarios citada anteriormente.

“La LPH no admite en precepto alguno que se pueden hacer constar las observaciones de comuneros”:

“La LPH no admite en precepto alguno que se pueden hacer constar las observaciones de comuneros”:
¿Se debe incluir en el acta de la junta de propietarios respecto a lo que se ha acordado en la misma y si pueden incluirse , o debe hacerse, las observaciones varias que en muchos casos los comuneros exigen al administrador de fincas que se hagan constar.?
lo que se debe incluir en el acta son los acuerdos adoptados con indicación de los que hubieren votado a favor y en contra, obviando la exigencia de que fuere relevante para la validez del acuerdo, así como las cuotas de participación,de la relación de personas que han asistido a la misma personalmente o por representación y la indicación de la cuota total de presencia), lo que es fundamental para conocer la aprobación, o no, de los puntos incluidos en el orden del día en cuanto a los supuestos que requieren de “quórum” específico Pero respecto a la inclusión de los que votan en contra entendemos que es preciso que así se haga siempre, y ello aunque no se pueda calificar como “relevante para la validez del acuerdo”, según el art. 19.2 LPH, para que se pueda formalizar la impugnación del acuerdo, lo reconoce a los propietarios que han votado en contra suprimiendo la referencia que consta en el art. 18 LPH de que la legitimación depende de q , expresión no exenta de polémica a la hora de interpretarla al no conocerse con exactitud si se quería indicar que se exigía votar en contra del acuerdo y, además, añadir alguna referencia activa de oposición con menciones expresas en el acta
La sentencias como la de la Audiencia Provincial de Alicante , Sec. 5.ª, 3-7-2003:
“Carece el actor de legitimación activa porque, según exige el artículo 18.2 LPH, para que un propietario que hubiera asistido a la Junta, personalmente o por representación, pueda impugnar los acuerdos allí adoptados se exige que haya mostrado de alguna manera su oposición durante la celebración de la referida Junta. En consecuencia, debe de confirmarse la desestimación de la pretensión relativa a la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados por falta de legitimación activa. Al no constar la oposición del actor a la aprobación de los acuerdos adoptados en la Junta, la posterior imputación de distintas irregularidades en la convocatoria, en la celebración de la Junta y en el acta donde se reflejan los acuerdos para solicitar la nulidad de los mismos constituye un comportamiento contrario a la buena fe (artículo 7.1 del Código civil). El actor actúa en contra de sus actos anteriores al impugnar unos acuerdos por motivos formales cuando con anterioridad no se opuso a su aprobación.”

Por todo ello, esta referencia al voto negativo como presupuesto que le legitima al comunero para poder impugnar solo puede verificarse en virtud de la constancia en el acta de que un comunero que asistió a la junta votó en contra, ya que estuvo presente en la misma, y si desea impugnar debe acreditar que votó en contra, habida cuenta que en caso contrario no está legitimado para impugnar los acuerdos. Además, en caso de impugnarlos y no poder acreditar el comunero que votó en contra, la comunidad podría contestar la demanda impugnando la legitimación de este para poder plantear la acción de impugnación.
Por ello, las únicas observaciones de los comuneros que deberían constar en el acta serían las dirigidas a cubrir la obligación de quien vota en contra de la aprobación del acuerdo y sin exigirse ninguna mención adicional más que el voto negativo, ya que la interpretación que debemos darle al art. 18 LPH es que la fórmula de salvar el voto podría exigir – y así lo hacen algunas Audiencias- que de alguna manera pudiera explicar el comunero, – y su constancia en acta por qué vota en sentido negativo, por lo que esta observación sí que debe formar parte integrante del acta, habida cuenta que ello es lo que le legitima luego para verificar la impugnación del acuerdo
Pero lo que suele dar lugar a mayores problemas son las peticiones de comuneros que, aparte de la obligatoria constancia de los votos negativos para la finalidad procesal antes indicada, solicitan al administrador de fincas que hagan constar en el acta determinadas observaciones que ellos entienden que son importantes:
En primer lugar, la LPH no admiten en precepto alguno que se pueden hacer constar las observaciones de comuneros. Hay que hacer referencia a los acuerdos nada más, por lo que hay que negarse a incluir una carta u opinión al margen del contenido propio, ya que no es parte del acta. El propietario, lo que podría hacer es interesar que ese punto se trate en una junta y solicitarlo por escrito del presidente para que se incluya en el orden del día. En efecto, hay comuneros que solicitan que se incluyan como anexo al acta cartas que ellos dirigen a la junta rectora u observaciones a los acuerdos, o peticiones de que se traten en ese momento determinados puntos en el orden del día. A este respecto hay que recordar que estas cuestiones no se deben incluir en el acta en modo alguno, ya que no existe cobertura legal que habilite su inclusión. Pero es que lo más importante es que no tiene repercusión positiva alguna, ni para el comunero ni para la comunidad, que tales observaciones, cartas o escritos consten en el acta, ya que para nada sirve y la virtualidad de su aportación tendría que tener efectos jurídicos en algún sentido para que fuera viable su aportación al acta.
Cierto, por otro lado, que en algunas ocasiones debe ser la psicología del administrador de fincas la que determine el cauce más apropiado que debe adoptarse en cada caso, ya que aunque no exista cobertura legal para la inclusión en el acta de escritos, observaciones o cartas, es verdad que en algunos casos resulta más cómodo para el administrador de fincas su adición que su exclusión. Sin embargo, esta vía acaba determinando que sean los propietarios los que disciplinan el régimen de propiedad horizontal si se opta por el camino de la comodidad frente al de la legalidad.
Sabido es que la redacción del acta es una de las actividades con mayor trascendencia en el trabajo diario de los administradores de fincas y no puede acabar convirtiéndose este documento en un cúmulo de observaciones, cartas o escritos que para nada sirven; incluso, a la hora de enviar el acta a los ausentes deberán hacerse copias de las cartas o escritos que se desean hacer constar como anexo al acta, lo que es inviable.
Respecto a la constancia de quejas de comuneros que suelen ser habituales para que se incluya en acta las que refieren por que no se traten determinados temas que no estaban previstos en el orden del día debe recordarse a estos comuneros que ello no es posible.

DEDUCCIÓN DE IVA SOPORTADO POR LAS

DEDUCCIÓN DE IVA SOPORTADO POR LAS
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS POR PARTE DE SUS
COPROPIETARIOS QUE A SU VEZ SEAN EMPRESARIOS O
PROFESIONALES:

La Sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, de 21 de abril de 2005,
reconoce la posibilidad que tienen los empresarios y profesionales, que a su vez son
copropietarios dentro del edificio en régimen de propiedad horizontal en donde desarrollan
su actividad, de deducirse la parte que pueda corresponderle (cuota de propiedad) del IVA
que soporta la comunidad por la adquisición de bienes y servicios efectuados por la misma.
La citada sentencia cambia el criterio que hasta esa fecha se venía manteniendo en el sentido
de no poderse deducir parte alguna de las cuotas de IVA soportadas por la comunidad, al no
reunir ésta, con carácter general, los requisitos establecidos por la norma del Impuesto sobre
el Valor Añadido, para que se le pueda atribuir la condición de empresario o profesional.
Para que los empresarios o profesionales miembros de la comunidad, puedan deducirse de la
parte de cuota de IVA que soporta la comunidad, tendrán que darse las siguientes
circunstancias:
- Tener la condición de empresario o profesional y como tales ser propietarios en la
comunidad que se trate.
- Que la comunidad no tenga la consideración de empresario o profesional.
Y estar en posesión de los siguientes documentos:
O bien factura, en cuyo original, y en cada uno de los ejemplares duplicados, se consigne,
en forma distinta y separada, la porción de base imponible y cuota repercutida a cada uno de
los destinatarios.
O bien duplicado de las facturas que se emitan a la comunidad, por la adquisición de los
bienes y servicios. Este duplicado deberá ser emitido por la empresa que preste los bienes o
servicios y copia de la escritura de propiedad, escritura de división horizontal, estatutos de la
comunidad que justifique la cuota de propiedad.

ELEMENTO COMUN EN PROPIEDAD HORIZONTAL: SUBSUELO.

ELEMENTO COMUN EN PROPIEDAD HORIZONTAL: SUBSUELO.

Una propiedad horizontal tiene como uno de los elementos independientes parte del solar. Ahora el propietario de esa parte de solar pretende hacer una excavación, y se plantea si el subsuelo que hay bajo esa parte de solar es privativo o común, y por tanto si es necesario consentimiento de la Junta de propietarios.

Conforme al art. 396 CC, los elementos comunes lo pueden ser por naturaleza, por haberlo establecido así el título, o residualmente por no haber sido configurados en el título como elementos privativos.

En el presente caso al constar en el título como elemento privativo el solar parece que el subsuelo tendrá también carácter privativo, ya que lo que está bajo un elemento privativo se considera privativo.

Esto último sucede con frecuencia en las casas adosadas que cuentan con jardín. Para ello será preciso describir el jardín como una parte más del elemento independiente, ya que si constara atribuido a la casa únicamente el uso del mismo se habría partido, en ese caso, de la previa consideración del mismo como elemento común.