“La LPH no admite en precepto alguno que se pueden hacer constar las observaciones de comuneros”:

“La LPH no admite en precepto alguno que se pueden hacer constar las observaciones de comuneros”:
¿Se debe incluir en el acta de la junta de propietarios respecto a lo que se ha acordado en la misma y si pueden incluirse , o debe hacerse, las observaciones varias que en muchos casos los comuneros exigen al administrador de fincas que se hagan constar.?
lo que se debe incluir en el acta son los acuerdos adoptados con indicación de los que hubieren votado a favor y en contra, obviando la exigencia de que fuere relevante para la validez del acuerdo, así como las cuotas de participación,de la relación de personas que han asistido a la misma personalmente o por representación y la indicación de la cuota total de presencia), lo que es fundamental para conocer la aprobación, o no, de los puntos incluidos en el orden del día en cuanto a los supuestos que requieren de “quórum” específico Pero respecto a la inclusión de los que votan en contra entendemos que es preciso que así se haga siempre, y ello aunque no se pueda calificar como “relevante para la validez del acuerdo”, según el art. 19.2 LPH, para que se pueda formalizar la impugnación del acuerdo, lo reconoce a los propietarios que han votado en contra suprimiendo la referencia que consta en el art. 18 LPH de que la legitimación depende de q , expresión no exenta de polémica a la hora de interpretarla al no conocerse con exactitud si se quería indicar que se exigía votar en contra del acuerdo y, además, añadir alguna referencia activa de oposición con menciones expresas en el acta
La sentencias como la de la Audiencia Provincial de Alicante , Sec. 5.ª, 3-7-2003:
“Carece el actor de legitimación activa porque, según exige el artículo 18.2 LPH, para que un propietario que hubiera asistido a la Junta, personalmente o por representación, pueda impugnar los acuerdos allí adoptados se exige que haya mostrado de alguna manera su oposición durante la celebración de la referida Junta. En consecuencia, debe de confirmarse la desestimación de la pretensión relativa a la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados por falta de legitimación activa. Al no constar la oposición del actor a la aprobación de los acuerdos adoptados en la Junta, la posterior imputación de distintas irregularidades en la convocatoria, en la celebración de la Junta y en el acta donde se reflejan los acuerdos para solicitar la nulidad de los mismos constituye un comportamiento contrario a la buena fe (artículo 7.1 del Código civil). El actor actúa en contra de sus actos anteriores al impugnar unos acuerdos por motivos formales cuando con anterioridad no se opuso a su aprobación.”

Por todo ello, esta referencia al voto negativo como presupuesto que le legitima al comunero para poder impugnar solo puede verificarse en virtud de la constancia en el acta de que un comunero que asistió a la junta votó en contra, ya que estuvo presente en la misma, y si desea impugnar debe acreditar que votó en contra, habida cuenta que en caso contrario no está legitimado para impugnar los acuerdos. Además, en caso de impugnarlos y no poder acreditar el comunero que votó en contra, la comunidad podría contestar la demanda impugnando la legitimación de este para poder plantear la acción de impugnación.
Por ello, las únicas observaciones de los comuneros que deberían constar en el acta serían las dirigidas a cubrir la obligación de quien vota en contra de la aprobación del acuerdo y sin exigirse ninguna mención adicional más que el voto negativo, ya que la interpretación que debemos darle al art. 18 LPH es que la fórmula de salvar el voto podría exigir – y así lo hacen algunas Audiencias- que de alguna manera pudiera explicar el comunero, – y su constancia en acta por qué vota en sentido negativo, por lo que esta observación sí que debe formar parte integrante del acta, habida cuenta que ello es lo que le legitima luego para verificar la impugnación del acuerdo
Pero lo que suele dar lugar a mayores problemas son las peticiones de comuneros que, aparte de la obligatoria constancia de los votos negativos para la finalidad procesal antes indicada, solicitan al administrador de fincas que hagan constar en el acta determinadas observaciones que ellos entienden que son importantes:
En primer lugar, la LPH no admiten en precepto alguno que se pueden hacer constar las observaciones de comuneros. Hay que hacer referencia a los acuerdos nada más, por lo que hay que negarse a incluir una carta u opinión al margen del contenido propio, ya que no es parte del acta. El propietario, lo que podría hacer es interesar que ese punto se trate en una junta y solicitarlo por escrito del presidente para que se incluya en el orden del día. En efecto, hay comuneros que solicitan que se incluyan como anexo al acta cartas que ellos dirigen a la junta rectora u observaciones a los acuerdos, o peticiones de que se traten en ese momento determinados puntos en el orden del día. A este respecto hay que recordar que estas cuestiones no se deben incluir en el acta en modo alguno, ya que no existe cobertura legal que habilite su inclusión. Pero es que lo más importante es que no tiene repercusión positiva alguna, ni para el comunero ni para la comunidad, que tales observaciones, cartas o escritos consten en el acta, ya que para nada sirve y la virtualidad de su aportación tendría que tener efectos jurídicos en algún sentido para que fuera viable su aportación al acta.
Cierto, por otro lado, que en algunas ocasiones debe ser la psicología del administrador de fincas la que determine el cauce más apropiado que debe adoptarse en cada caso, ya que aunque no exista cobertura legal para la inclusión en el acta de escritos, observaciones o cartas, es verdad que en algunos casos resulta más cómodo para el administrador de fincas su adición que su exclusión. Sin embargo, esta vía acaba determinando que sean los propietarios los que disciplinan el régimen de propiedad horizontal si se opta por el camino de la comodidad frente al de la legalidad.
Sabido es que la redacción del acta es una de las actividades con mayor trascendencia en el trabajo diario de los administradores de fincas y no puede acabar convirtiéndose este documento en un cúmulo de observaciones, cartas o escritos que para nada sirven; incluso, a la hora de enviar el acta a los ausentes deberán hacerse copias de las cartas o escritos que se desean hacer constar como anexo al acta, lo que es inviable.
Respecto a la constancia de quejas de comuneros que suelen ser habituales para que se incluya en acta las que refieren por que no se traten determinados temas que no estaban previstos en el orden del día debe recordarse a estos comuneros que ello no es posible.

ESCUELA DE ADMINISTRADORES:

ESCUELA DE ADMINISTRADORES

CONCEPTOS DE:

-SUPERFICIE UTIL

-SUPERFICIE CONSTRUIDA



La superficie construida, llamémosla total, incluye la superficie privativa y la parte proporcional de la superficie construida de los elementos comunes (pasillos, portal, escaleras, etc..), es un concepto económico que se define en el Reglamento de VPO de 1968 para dicho tipo de viviendas (a fin de fijar el precio máximo), pero que ha quedado sin aplicación pues la ley de VPO de 1978 se inclina por el concepto de superficie útil, que también es un concepto económico aplicable a las VPO.

La superficie útil no tiene una definición unívoca, pero normalmente se entiende que es la superficie cerrada privativa interior, descontada la parte no aprovechable como paredes, tabiques, columnas, etc. y sumándole un cincuenta por ciento de la superficie abierta, -con un tope del 10% de la cerrada, en las de VPO-. En los garajes, la superficie útil de los mismos, que resulta de las cédulas de calificación, incluye no sólo la plaza de garaje propiamente dicha, sino que también incluye la parte proporcional de la zona de rodadura, hasta un máximo de 25 metros.

Consulta sobre rescisión unilateral anticipada del contrato por parte de la comunidad:

Un licenciado en Derecho ejerce la actividad de abogado y administrador de fincas y, en breve, va a iniciar un proceso judicial contra una determinada Comunidad de propietarios que ha rescindido unilateralmente el contrato de prestación de servicios que tenía con el.

Al tal efecto, tiene previsto reclamar judicialmente a dicha Comunidad todos los honorarios dejados de percibir por la rescisión hasta la conclusión del contrato.

¿La cantidad que pretende reclamar constituye contraprestación y base imponible de alguna operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido realizada por el consultante para la citada Comunidad de propietarios y, por tanto, debe repercutir el Impuesto sobre la misma?



1.- De conformidad con lo dispuesto en el número 1º del apartado tres del artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), no se incluirán en la base imponible de dicho Impuesto correspondiente a entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al mismo, las cantidades percibidas por razón de indemnizaciones, distintas de las mencionadas en el apartado dos del mismo artículo (las percepciones retenidas con arreglo a derecho por el obligado a efectuar la prestación en los casos de resolución de las operaciones sujetas al Impuesto), que, por su naturaleza y función, no constituyan contraprestación o compensación de las citadas operaciones.

Según parece desprenderse de la información contenida en el escrito de consulta, las cantidades que pretende reclamar el consultante como consecuencia de la rescisión unilateral anticipada del contrato por parte de su cliente (comunidad de propietarios) constituirían una indemnización por los daños que tal rescisión le ocasiona, y no tendrían por tanto la condición de contraprestación de entrega de bienes o prestación de servicios alguna efectuada por el consultante a favor de su cliente. En particular, parece ser que dichas cantidades no tendrían la condición de contraprestación de los servicios de administración prestados por el consultante a su cliente con anterioridad a la rescisión unilateral del contrato, pues la contraprestación de estos últimos servicios estaría constituida por los pagos correspondientes a los meses durante los cuales los mismos fueron prestados.

De ser ello así, el consultante no debería aplicar el Impuesto sobre el Valor Añadido sobre la referida indemnización, por no constituir la misma base imponible de dicho Impuesto correspondiente a entrega de bienes o prestación de servicios alguna sujeta al mismo.

Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad:

Hola, he solicitado al administrador de la comunidad el certificado de estar al corriente del pago de las cuotas y me indica que debo abonarle 30 euros. Hace dos años, por una subrogación, solicité el mismo documento y fue gratis. Me dice que el "colegio" dice que esa es la tarifa, pero entonces, ¿por qué antes no se aplicó? Como necesito ese certificado para la firma de la compra-venta en notaría, no puedo reclamarle durante mucho tiempo, pero ¿es válido el criterio del "colegio"? ¿Puedo solicitarlo directamente al Presidente? Gracias



La LPH no dispone que dicho certificado sea gratuito y no es una obligación inherente al cargo de Administrador la de expedir certificados gratuitos.



"La obligación de emitir el certificado, se recoge en el art. 9.e) LPH, y así mismo especifica quién debe expedirlo, por lo que al ser una de las condiciones que lo firme el secretario".



El apartado e) tiene carácter dispositivo. Y no porque la exigencia de librar certificado de deudas venga impuesta con carácter imperativo como indican algunos propietarios, exigencia que no es correcta, ya que ese argumento adolece de un defecto técnico. El artículo 20 de la LPH regula las funciones del Administrador y nada más.

El mandato de emitir certificado de deuda con la comunidad, en efecto es imperativo, pero está regulado en el artículo 9 e) in fine de la L.P.H. y no en el 20 e). De hecho en el artículo 9 e) in fine dice expresamente que dicha certificación será emitida ... por quien ejerza las funciones de Secretario.

Si el cargo de Administrador fuera inherente al de Secretario, diría que será emitida pro el Secretario-Administrador, si bien, es notorio que la función de Secretario puede ser realizada por persona distinta al Administrador y por eso el artículo 20 e) tiene carácter dispositivo y no imperativo.



Es notorio que la Junta podrá encomendarle otras facultades o servicios distintos a los expresados en la Ley y los cuales podrá cobrar de forma separada.


¿Está obligado a emitir GRATUITAMENTE el certificado cuando se le atribuye dicha función?

Entiendo que NO tiene obligación alguna de hacerlo gratuitamente. La L.P.H. no lo dice expresamente.

Si fuera de otro modo, los Colegios profesionales no regularían su cobro aparte, pues sería un servicio inherente a sus funciones y es evidente que no lo es.



¿Puedo solicitarlo directamente al Presidente?





"La obligación de emitir el certificado, se recoge en el art. 9.e) LPH, y así mismo especifica quién debe expedirlo) ….. la certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente