“La LPH no admite en precepto alguno que se pueden hacer constar las observaciones de comuneros”:
¿Se debe incluir en el acta de la junta de propietarios respecto a lo que se ha acordado en la misma y si pueden incluirse , o debe hacerse, las observaciones varias que en muchos casos los comuneros exigen al administrador de fincas que se hagan constar.?
lo que se debe incluir en el acta son los acuerdos adoptados con indicación de los que hubieren votado a favor y en contra, obviando la exigencia de que fuere relevante para la validez del acuerdo, así como las cuotas de participación,de la relación de personas que han asistido a la misma personalmente o por representación y la indicación de la cuota total de presencia), lo que es fundamental para conocer la aprobación, o no, de los puntos incluidos en el orden del día en cuanto a los supuestos que requieren de “quórum” específico Pero respecto a la inclusión de los que votan en contra entendemos que es preciso que así se haga siempre, y ello aunque no se pueda calificar como “relevante para la validez del acuerdo”, según el art. 19.2 LPH, para que se pueda formalizar la impugnación del acuerdo, lo reconoce a los propietarios que han votado en contra suprimiendo la referencia que consta en el art. 18 LPH de que la legitimación depende de q , expresión no exenta de polémica a la hora de interpretarla al no conocerse con exactitud si se quería indicar que se exigía votar en contra del acuerdo y, además, añadir alguna referencia activa de oposición con menciones expresas en el acta
La sentencias como la de la Audiencia Provincial de Alicante , Sec. 5.ª, 3-7-2003:
“Carece el actor de legitimación activa porque, según exige el artículo 18.2 LPH, para que un propietario que hubiera asistido a la Junta, personalmente o por representación, pueda impugnar los acuerdos allí adoptados se exige que haya mostrado de alguna manera su oposición durante la celebración de la referida Junta. En consecuencia, debe de confirmarse la desestimación de la pretensión relativa a la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados por falta de legitimación activa. Al no constar la oposición del actor a la aprobación de los acuerdos adoptados en la Junta, la posterior imputación de distintas irregularidades en la convocatoria, en la celebración de la Junta y en el acta donde se reflejan los acuerdos para solicitar la nulidad de los mismos constituye un comportamiento contrario a la buena fe (artículo 7.1 del Código civil). El actor actúa en contra de sus actos anteriores al impugnar unos acuerdos por motivos formales cuando con anterioridad no se opuso a su aprobación.”
Por todo ello, esta referencia al voto negativo como presupuesto que le legitima al comunero para poder impugnar solo puede verificarse en virtud de la constancia en el acta de que un comunero que asistió a la junta votó en contra, ya que estuvo presente en la misma, y si desea impugnar debe acreditar que votó en contra, habida cuenta que en caso contrario no está legitimado para impugnar los acuerdos. Además, en caso de impugnarlos y no poder acreditar el comunero que votó en contra, la comunidad podría contestar la demanda impugnando la legitimación de este para poder plantear la acción de impugnación.
Por ello, las únicas observaciones de los comuneros que deberían constar en el acta serían las dirigidas a cubrir la obligación de quien vota en contra de la aprobación del acuerdo y sin exigirse ninguna mención adicional más que el voto negativo, ya que la interpretación que debemos darle al art. 18 LPH es que la fórmula de salvar el voto podría exigir – y así lo hacen algunas Audiencias- que de alguna manera pudiera explicar el comunero, – y su constancia en acta por qué vota en sentido negativo, por lo que esta observación sí que debe formar parte integrante del acta, habida cuenta que ello es lo que le legitima luego para verificar la impugnación del acuerdo
Pero lo que suele dar lugar a mayores problemas son las peticiones de comuneros que, aparte de la obligatoria constancia de los votos negativos para la finalidad procesal antes indicada, solicitan al administrador de fincas que hagan constar en el acta determinadas observaciones que ellos entienden que son importantes:
En primer lugar, la LPH no admiten en precepto alguno que se pueden hacer constar las observaciones de comuneros. Hay que hacer referencia a los acuerdos nada más, por lo que hay que negarse a incluir una carta u opinión al margen del contenido propio, ya que no es parte del acta. El propietario, lo que podría hacer es interesar que ese punto se trate en una junta y solicitarlo por escrito del presidente para que se incluya en el orden del día. En efecto, hay comuneros que solicitan que se incluyan como anexo al acta cartas que ellos dirigen a la junta rectora u observaciones a los acuerdos, o peticiones de que se traten en ese momento determinados puntos en el orden del día. A este respecto hay que recordar que estas cuestiones no se deben incluir en el acta en modo alguno, ya que no existe cobertura legal que habilite su inclusión. Pero es que lo más importante es que no tiene repercusión positiva alguna, ni para el comunero ni para la comunidad, que tales observaciones, cartas o escritos consten en el acta, ya que para nada sirve y la virtualidad de su aportación tendría que tener efectos jurídicos en algún sentido para que fuera viable su aportación al acta.
Cierto, por otro lado, que en algunas ocasiones debe ser la psicología del administrador de fincas la que determine el cauce más apropiado que debe adoptarse en cada caso, ya que aunque no exista cobertura legal para la inclusión en el acta de escritos, observaciones o cartas, es verdad que en algunos casos resulta más cómodo para el administrador de fincas su adición que su exclusión. Sin embargo, esta vía acaba determinando que sean los propietarios los que disciplinan el régimen de propiedad horizontal si se opta por el camino de la comodidad frente al de la legalidad.
Sabido es que la redacción del acta es una de las actividades con mayor trascendencia en el trabajo diario de los administradores de fincas y no puede acabar convirtiéndose este documento en un cúmulo de observaciones, cartas o escritos que para nada sirven; incluso, a la hora de enviar el acta a los ausentes deberán hacerse copias de las cartas o escritos que se desean hacer constar como anexo al acta, lo que es inviable.
Respecto a la constancia de quejas de comuneros que suelen ser habituales para que se incluya en acta las que refieren por que no se traten determinados temas que no estaban previstos en el orden del día debe recordarse a estos comuneros que ello no es posible.
